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La réforme des surfaces pose quelques questions et présente certains inconvénients, notamment pour l'habitat collectif. © DR
Réforme des surfaces : plus de mesures à effectuer
Avec la réforme des surfaces, il va falloir effectuer plus de mesures, qui seront plus longues à réaliser. Il devient en effet nécessaire de mesurer tous les périmètres intérieurs de l'immeuble, pour tous ses niveaux (au lieu de faire le tour extérieur en une seule fois). « La précédente circulaire du 19 Novembre 1990 permettait aux professionnels de réaliser le calcul des anciennes Surfaces hors œuvre brutes et nettes d'après des mesurages extérieurs et seulement quelques mesurages intérieurs » rappelle un géomètregéomètre expert, représentant de l'UNGE. Or, depuis le 1er Mars 2012, des mesures complémentaires sont nécessaires pour effectuer le calcul de la nouvelle surface de plancher : l'épaisseur des murs donnant sur l'extérieur, les parties des locaux sous une hauteur de plafond inférieur ou égale à 1,80 mètre à tous les niveaux de la constructionconstruction... La mesure et le calcul de la surface de plancher des locaux annexes devront aussi faire l'objet d'une attention particulière. Un percement de plancher par exemple, ou dans des cas extrêmes, un simple déplacement de cloison pourront avoir un impact sur le résultat ! « En fait, le calcul sera plus complexe. »
Le cas des bâtiments collectifs
Dans le collectif, une étude de la notion même de « collectif » sera à effectuer, surtout dans le cas des petits immeubles et de l'habitat dit « intermédiaire ». L'enjeu pour la surface est important : on pourra y réaliser vraisemblablement jusqu'à 20 à 30 % de surface en plus. « Attention donc à d'éventuels détournements de la loi avec risque de requalification par le tribunal administratif en cas de contentieux ! » alerte l'UNGE.
Réforme des surfaces : des risques de dérives et de contentieux
L'interprétation juridique des nouveaux textes reste aussi une difficulté, et risque justement d'entraîner de nouveaux contentieux. « Indépendamment des dérives qui pourront faire l'objet de futures sanctions administratives et pénales, certains cas particuliers présentant des risques de mauvaises interprétations de la loi pourront être source contentieuse : déduction de fausses embrasures de portes et fenêtres, de comblescombles aménageables, de caves, celliers et annexes diverses. » Il y a donc fort à parier que la future jurisprudence ne sera pas moins importante qu'avant la réforme.
Au plan financier, enfin, les taxes à la construction seront vraisemblablement alourdies pour les pavillons individuels, principalement avec sous-sol.
On le voit, cette réforme des surfaces laisse encore en suspend de nombreuses questions, qui ne pourront être résolues sans l'apport d'un expert.
