Quels droits a le locataire sur le logement mis en vente ?

La liberté contractuelle est un principe cardinal du droit français : on est libre de conclure un contrat avec qui bon nous semble. Mais lorsqu'il s'agit d'un contrat de vente portant sur un bien immobilier loué, la loi reconnaît au locataire une « priorité ». Explications.

En effet, le locataire d'un logement mis en vente a un droit de préemption sur ce dernier qui empêche le propriétaire (bailleur) de mettre en vente son bien sans lui proposer au préalable de l'acquérir. En cas de vente à un tiers en violation de ce droit de préemption, le locataire qui souhaite acheter le logement peut se substituer au tiers acquéreur, peu important que le vendeur soit d'accord ou pas.

Le droit de préemption

Le vendeur doit mettre son locataire ainsi que son conjoint en mesure d'exercer le droit de préemption qui lui est reconnu par la loi dans quatre cas :

• la première vente du logement occupé depuis sa mise en copropriété (article 10-I de la loi du 3 décembre 1975) ;
• la vente « en bloc » d'un immeuble à usage d'habitation ou mixte de plus de dix logements en une seule fois ;
• le congé pour vendre : c'est le cas du bailleur qui donne congé à son locataire pour vendre son logement ;
• la vente à des conditions plus avantageuses, lorsque le locataire a refusé d'acheter le logement dans les conditions précédentes.

Au titre des formalités préalables que le notairenotaire doit accomplir avant l'authentificationauthentification de la vente, il y a l'ouverture du droit de préemption du locataire. En présence d'un tel droit, le notaire doit procéder à sa « purge » : proposer à son titulaire d'acquérir le bien par priorité.