Les sociétés civiles de placement immobilier, plus connues sous l’acronyme SCPI ou « pierre papier », sont définies par l’article L214-50 du Code monétaire et financier. À ce jour, on compte 180 SCPI distribuées par environ une trentaine de sociétés de gestion. Investir dans ce placement revient à acquérir des « parts » de société et non de l’immobilier au sens classique du terme.

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    L'investisseur ne va pas détenir directement de l'immobilier mais la société de gestion va investir pour lui. En achetant des parts de SCPI, l'investisseur devient associé et peut intégrer le conseil de surveillance. Il devient alors propriétaire d'une partie du parc immobilier géré par la SCPI. Il touche des revenus locatifs (nets) correspondant aux baux en cours. Ces revenus nets représentent l'ensemble des loyers perçus par les locataires. Les frais de gestion, d'entretien et les taxes sont déduits du loyer. Ces loyers sont traités fiscalement comme des revenus fonciers.

    Les équipes de gestion de la SCPI choisissent scrupuleusement les biens dans lesquels investir, puis sélectionnent les locataires selon leur renommée et leur faculté financière afin de garantir au mieux le versement des loyers. Leur mission principale est de gérer et valoriser le patrimoine immobilier de la SCPI. Les sociétés de gestion investissent principalement dans de l'immobilier d'entreprise (93 %) mais aussi dans de l'immobilier d'habitation (7 %). Les SCPI ne sont pas seulement présentes sur le territoire français, elles sont aussi implantées dans différents pays européens tels que l'Allemagne par exemple.

    Les sociétés de gestion investissent à 93 % dans de l'immobilier d'entreprise. © Paul, Adobe Stock
    Les sociétés de gestion investissent à 93 % dans de l'immobilier d'entreprise. © Paul, Adobe Stock

    Il existe plusieurs types de SCPI 

    • Les SCPI de rendement : distribution de résultats (revenus) tous les trimestres ou tous les mois aux détenteurs de parts.

    • Les SCPI de capitalisation : avec comme objectif la revalorisation du patrimoine. Le résultat (revenu) n'est pas distribué mais il est capitalisé.
    • Les SCPI fiscales : elles permettent des allègements d'impôts grâce aux dispositif Malraux, Pinel et Déficit Foncier.

    Les SCPI en chiffres : cet investissement a attiré des montant records de collecte brut avec 6,48 Md€ en 2018 et plus de 7 Md€ en 2017 (source Aspim). Si le secteur de la SCPI se porte si bien, c'est en effet en partie pour son fort rendement en cette période de taux bas. En effet, en moyenne les SCPI ont servi un rendement de 4,35 % en 2018 auquel s'ajoute une augmentation du prix moyen des parts de 1,88 % en 2018.

    À noter qu'il existe bien évidemment un risque sur les loyers, un risque de liquidité, un risque de perte en capital tel qu'il est réglementairement obligatoire de le spécifier pour les investissements financiers. Mais une bonne sélection des maisons de gestion et une diversification des SCPI contenues dans un portefeuille sécurise grandement l'investissement. De plus, l'achat de parts permet de mutualiser les risques.

    Les principaux atouts de l’investissement en SCPI

    L'investissement en SCPI permet d'optimiser la transmission de son patrimoine à ses enfants, de préparer le financement de leurs études, de se créer un patrimoine à partir de 300 €, de diversifier son patrimoine, de déléguer l'intégralité de la gestion, de percevoir des revenus réguliers complémentaires, de réduire son imposition, de préparer sa retraite, etc.

    Il est possible d'acheter des parts de SCPI à crédit, comptant ou en démembrement. Enfin, pour espérer optimiser au maximum son investissement, une SCPI doit être conservée pour une duréedurée minimum de 8 à 10 ans. 

    À savoir

    Les sociétés de gestion sont contrôlées par l'AMF (Autorité des marchés financiers). Cela permet une totale transparencetransparence et une surveillance accrue pour les investisseurs. Certains documents obligatoires vous seront transmis par la société de gestion.