Le dispositif Pinel est l'une des différentes niches fiscales permettant aux contribuables d’échapper à tout ou partie de l’impôt sur le revenu. Cette mesure a été mise en place par Sylvie Pinel afin de relancer la construction de logements dans des territoires où la demande était forte, d'encourager l'investissement dans la pierre et d'étendre l'offre de marché locatif aux ménages ayant des revenus intermédiaires. Cette loi a été étendue jusqu’en 2021.
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Pour rappel, lors de l'achat d'un logement PINEL, vous achetez un bien immobilier neuf dans l'une des zones éligibles au dispositif. L'État reverse entre 12 % et 21 % du prix du bien sous forme de réduction d'impôt mais vous avez l'obligation de le louer au minimum pendant une duréedurée de 6 ans. Et durant une durée maximum de 12 ans, vous recevrez des loyers soumis à des plafonds fixés par l'État.
- Le taux de réduction de l'impôt se fait en fonction de la durée de location :
Durée de location | Taux de réduction de l'impôt |
6 ans | 12 % (2 % par an) |
9 ans | 18 % (2 % par an) |
12 ans | 21 % (2 % par an x 9 ans, puis 1 % les 3 dernières années) |
Le calcul de la réduction d'impôts se fait sur une base maximum de 300.000 € d'investissement et permet donc de générer jusqu'à 6.000 € de réduction d'impôt par an, avec un total maximum de 63.000 €. Attention, cela ne veut pas dire qu'il n'est pas possible d'acheter un bien d'une valeur supérieure à 300.000 €, simplement que la réduction d'impôt est plafonnée.
- Pour pouvoir bénéficier de cette mesure, le bien immobilier doit respecter certaines conditions :
Le bien acheté doit être destiné à la location. Il doit être construit dans une zone éligible au dispositif (zone A, A bis, B1, B2), la réduction d'impôt est conditionnée au plafonnement global des niches fiscales de 10.000 € par an en 2019, hors investissement outremer et Sofica (SOciété pour le FInancement du Cinéma et de l'Audiovisuel). Enfin, l'investisseur devra respecter les plafonds de loyer selon les zones.
Les zones éligibles
Zones | Communes concernées |
Zone A bis | Paris et 76 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d'Oise. |
Zone A | Agglomération de Paris (dont zone A bis), la Côte d'Azur, la partie française de l'agglomération genevoise. |
Zone B1 | Les grandes agglomérations françaises de plus de 250k habitants. |
Zone B2 | Les villes de plus de 50.000 habitants et celles ayant obtenu un agrément spécial de la part de la Préfecture. |
Les plafonds de loyer
Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 |
16,96 €/m² | 12,59 €/m² | 10,15 €/m² | 8,82 €/m² |
Les plafonds sont diminués ou majorés selon la surface habitable. Un coefficient multiplicateur est appliqué selon la formule : 0,7 + (19 / surface habitable).
Exemple : Un 2 pièces de 50 m² en zone B1. Le plafond de loyer est de 10,15 euros le m². Le loyer sera donc pondéré : 0,7 + (19 / 50) = 1,08 soit 10,15 x 1,08 = 10,96 €/m². Loyer mensuel : 50 x 10,96 = 548 €.
Le plafond des ressources des locataires
| A bis | A | B1 | B2 |
Personne seule | 37.126 € | 37.126 € | 30.260 € | 27.234 € |
Couple | 55.486 € | 55.486 € | 40.410 € | 36.368 € |
Personne seule ou couple avec 1 personnes à charge | 72.737 € | 66.699 € | 48.596 € | 43.737 € |
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge | 86.843 € | 79.893 € | 58.666 € | 52.800 € |
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge | 103.326 € | 94.579 € | 69.014€ | 62.113 € |
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge | 116.268 € | 106.431 € | 77.778 € | 70.000 € |
Majoration personnes supplémentaires | + 12.954 € | + 11.859 € | + 8.677 € | + 7.808 € |
Un dispositif qui bénéficie aux ascendants et aux descendants
En ce qui concerne l'achat du bien, l'avantage Pinel se fera sur 5.500 €/m2 au maximum et l'investissement éligible ne peut dépasser 300.000 € dans la limite de deux opérations par an. Le bien doit être obligatoirement loué vide et être la résidence principale du locataire. Le loyer n'est pas libre mais plafonné selon la zone géographique. Il est en général 20 % moins cher que le prix du marché. Les logements doivent présenter le label BBClabel BBC rénovationrénovation ou HPEHPE (Hautes Performances Energétiques).
L'avantage de faire un achat grâce au dispositif Pinel est qu'il est possible, grâce au montant du loyer et à celui relatif à la réduction d'impôt, de financer une grande partie du crédit. Aujourd'hui, avec des taux historiquement bas et un effet de levier important, l'acquisition peut se faire avec un faible effort d'épargne.
De plus, contrairement au dispositif Duflot, la loi Pinel permet à un propriétaire de louer à ses ascendants ou descendants à la condition que le locataire ne fasse plus partie du foyer fiscal.
Ce qu’il faut
retenir
- Pour le contribuable, il existe de nombreux avantages à investir dans un logement en loi Pinel. La réduction d'impôt est importante.
- Il est possible d'acheter sans apport. Le dispositif permet de se constituer un patrimoine immobilier avec la possibilité de louer à un membre de sa famille et enfin, de préparer sa retraite à long terme.
- Certaines conditions sont cependant obligatoires : le bien acheté dans le neuf doit obligatoirement être destiné à la location.
- Le loyer doit être soumis à un plafond fixé selon les différentes zones éligibles au dispositif et enfin, la réduction d'impôt ne peut excéder 6.000 €/an.
