Réforme des autorisations d’urbanisme : quels changements pour les lotissements ?

Acquéreurs de lots, vendeurs de terrains à bâtir... : les textes qui régissent les lotissements viennent d'être revus. Cette réforme du régime des autorisations d'urbanisme redéfinit la notion même du lotissement, ainsi que son périmètre. Elle améliore les choses pour les acheteurs, qui vont y gagner en aménagements. Elle est aussi plus contraignante en créant de nouvelles obligations pour les propriétaires. Décryptage.

De façon générale, lorsqu'on possède un terrain, si on veut le fractionner pour le revendre en lots à bâtir, il faut obtenir un certain nombre d'autorisations d'urbanisme sous le régime du lotissement et des divisions foncières. C'est ce régime qui vient d'être modifié par une ordonnance du 22 décembre 2011 et un décret du 28 février 2012. Avec, à la clé, un bénéfice pour l'acquéreur qui y gagne en aménagements, alors que le propriétaire, lui, va devoir plus systématiquement faire appel à un expert s'il veut optimiser son opération car il risque d'y perdre financièrement par rapport au régime précédent.

Entrée en vigueur le 1^er mars 2012, la réforme des autorisations d'urbanisme n'est juridiquement qu'un « toilettage » de la loi de 2007, qui avait déjà changé en profondeur la législation de l'urbanisme, en particulier concernant l'aménagement de parcelles à des fins de revente pour la constructionconstruction. Sur le terrain, pourtant, elle change les choses en deux points : la définition même du lotissement, et celle de son périmètre. Avec des conséquences sur les droits à construire et un élargissement du permis d'aménager. En résumé, la réforme modifie le choix de la procédure à mettre en place pour le propriétaire d'un grand terrain, déjà bâti ou non, pour le découper en lots afin de revendre de nouvelles parcelles à bâtir.

Réforme des autorisations d’urbanisme : de nouvelles définitions

Première modification : une nouvelle définition du lotissement. Le nouveau texte stipule : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet d'en détacher un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». 

Deuxième modification relative au champ d'applicationapplication de la réforme : «  les lotissements qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs internes au lotissement »  sont soumis à permis d'aménager, quel que soit le nombre de lots.

Des changements qui, sur le papier, rendent l'interprétation des textes plus simple qu'auparavant (pas de délai, pas de nombre de lots entrant en jeu) mais qui compliquent malgré tout les choses pour le propriétaire car celui-ci a désormais moins de marge de manœuvre : il devra plus systématiquement se soumettre au permis d'aménager (PA) à la place de la seule déclaration préalable (DP). 

Rappelons que la DP et le PA sont les deux instruments permettant un contrôle des opérations d'urbanisme par l'administration, le premier étant l'acte administratif qui donne les moyens de vérifier qu'un projet de division respecte les règles d'urbanisme en vigueur, alors que l'autre permet à l'administration de contrôler en plus les travaux, les installations et les aménagements affectant l'utilisation du sol d'un terrain donné. « Le PA étant par nature plus contraignant » comme le notent les géomètresgéomètres experts de l'UNGE (Union nationale des géomètres experts).

Un gain pour les acquéreurs

Il faudra, de plus, procéder à la réalisation des aménagements communs, quel que soit le nombre de lots. Un exemple : avant la réforme, un propriétaire qui découpait son terrain en lots à bâtir desservis par une voie à créer était soumis à DP sans obligation d'aménagement de la voie s'il ne créait pas plus de 2 lots à bâtir. Il pouvait renouveler l'opération tous les 10 ans en ne créant pas plus de 2 lots à chaque fois, sinon il était soumis à PA. Désormais, si le propriétaire d'un terrain à bâtir veut le découper pour le vendre en lots, il est soumis à PA quel que soit le nombre de lots si le lotissement crée des aménagements ou des équipements communs internes au lotissement, et ce quelle que soit la période écoulée...

De fait, « les acquéreurs des lots à bâtir sont garantis dans tous les cas de la réalisation et de l'achèvement des équipements communs au lotissement » fait remarquer ce géomètre expert membre de l'UNGE. En revanche, le vendeur devient lotisseur et devra contracter une assurance et avancer le financement des travaux avant la vente, le montant pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros...

Des choix pour les propriétaires-lotisseurs

Un vendeur pour qui, toutefois, la nouvelle définition du périmètre fait naître une opportunité. Le texte précise que « Le périmètre du lotissement comprend le ou les lots destinés à l'implantation de bâtiments ainsi que, s'ils sont prévus, les voies de desserte, les équipements et les espaces communs à ces lots. [...] Le lotisseur peut toutefois choisir d'inclure dans le périmètre du lotissement des parties déjà bâties [...] ».

Le choix qui sera fait par le propriétaire peut modifier les droits à construire dans le cadre d'un Cos, ce qui a un impact sur la valeur marchande des lots. Par exemple, comme le montre le schéma ci-dessous, le propriétaire d'un grand terrain sur lequel il a une maison, a la possibilité de créer 3 lots à bâtir en plus de celui supportant sa maison, et soit d'inclure le lot bâti dans le lotissement pour répartir comme bon lui semble les droits à bâtir, soit d'exclure ce lot du lotissement. « Seul un expert pourra vraiment analyser l'opportunité d'un tel choix afin d'optimiser l'opération » insiste ce géomètre expert de l'UNGE.

On le voit, cette réforme des lotissements a des avantages... surtout pour les acquéreurs. Elle peut créer de nouvelles obligations en engendrant des coûts supplémentaires pour les propriétaires qui doivent financer impérativement les travaux d'aménagement commun avant de vendre, tout en leur permettant d'optimiser les droits à bâtir. Le vendeur devra donc se faire conseiller pour valoriser son opération... et ne pas oublier de faire le bornage « qui est obligatoire dans les opérations de lotissement » conclut notre géomètre expert.

Agence Tech&Co