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La SHON, ou Surface Hors Œuvre Nette, est un concept clé dans le domaine de l'urbanisme et de la constructionconstruction en France. La Surface Hors Œuvre Nette est la surface de plancher totale des constructions, déduite de certains éléments comme les combles non aménageables, les sous-sols, les toitures-terrasses, les balcons, les loggiasloggias, les caves, et les espaces de stationnement. Elle est exprimée en mètres carrés (m²).
Réforme des surfaces : la surface de plancher, nouveau calcul
Le calcul de la SHON est un processus détaillé qui nécessite de bien connaître les différentes parties de la construction et leurs utilisations. Bien que cette méthode ait été remplacée par le calcul de la surface de plancher (SdP) depuis 2012, comprendre la SHON reste crucial pour l'analyse des projets antérieurs à cette date.
Le saviez-vous ?
Évolution de la SHON vers la Surface de Plancher (SdP) : depuis le 1er mars 2012, la SHON a été remplacée par la « surface de plancher » (SdP) dans le cadre de la réforme du code de l'urbanisme. Cette réforme a eu pour objectif de simplifier les règles de calcul et d'harmoniser les pratiques. La SdP se distingue de la SHON par des critères de calcul différents, prenant notamment en compte les surfaces closes et couvertes après déduction de certaines surfaces techniques (comme les trémies d'escaliers et d'ascenseurs).
Rôle de la SHON
La SHON a permis une régulation précise des surfaces constructibles, influençant directement les autorisations de construire et les contributions fiscales liées aux projets immobiliers. Utilisée pour calculer la surface de plancher des bâtiments à des fins réglementaires, notamment pour déterminer les droits à construire et les taxes associées, la SHON servait de base pour la délivrance des permis de construire et des certificats d'urbanismecertificats d'urbanisme. Elle permettait de contrôler la densité de construction et de s'assurer que les projets respectaient les normes d'urbanisme locales, notamment en matièrematière de hauteur de construction, d'implantation et de respect des espaces verts.
La SHON a joué un rôle central dans la régulation de l'urbanisme et de la construction en France pendant de nombreuses années. En définissant des surfaces constructibles et en imposant des restrictions spécifiques, elle a permis de gérer efficacement l'aménagement du territoire, d'assurer la conformité des constructions aux normes locales et de structurer les contributions financières des constructeurs. Bien que remplacée par la notion de surface de plancher, la compréhension de la SHON reste essentielle pour l'analyse des projets antérieurs à 2012 et pour une bonne connaissance historique des pratiques de construction et d'urbanisme en France.
Conformité réglementaire
Les projets de construction devaient respecter les limitations imposées par les Plans Locaux d'Urbanisme (PLU) ou les documents d'urbanisme en vigueur, qui spécifiaient des maximums de SHON autorisée en fonction des zones. Le respect de la SHON contribuait à la préventionprévention des surcharges de réseaux (eau, électricité, voirie) et à la gestion de l'espace urbain de manière équilibrée et durable.
Fiscalité et contributions
La SHON était utilisée pour calculer diverses taxes d'urbanisme liées à la construction, comme la Taxe Locale d'Équipement (TLE), la participation pour voirie et réseaux, la taxe départementale des espaces naturels sensiblesespaces naturels sensibles, la taxe départementale pour le financement des CAUE (TD CAUE), etc. Elle permettait également d'évaluer les contributions financières des promoteurs et des particuliers en fonction de la surface constructible effective de leurs projets, ceux supérieurs ou équivalents à 170 m² devant obligatoirement être signés au préalable par un architecte.
Calcul de la SHON
Calcul de la Surface Hors Œuvre Brute (SHOB)
La première étape consiste à déterminer la Surface Hors Œuvre BruteSurface Hors Œuvre Brute (SHOB). La SHOB correspond à l'ensemble des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction. Elle inclut toutes les surfaces de plancher des niveaux supérieurs, des niveaux inférieurs, ainsi que celles des espaces sous combles, les toitures-terrasses, les balcons et autres extensions mesurées au nu extérieur des mursmurs, c'est-à-dire en prenant en compte l'épaisseur des murs extérieurs.
Déductions
Pour obtenir la SHON, on doit soustraire de la SHOB certaines surfaces spécifiques. Voici les déductions possibles :
- Combles et sous-sols non-aménageables : les combles et sous-sols non aménageables sont ceux dont la hauteur sous plafond est insuffisante pour permettre un usage autre que celui de simple stockage ou d'espace technique. En général, il s'agit de surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre ;
- Toitures-terrasses, balcons, loggias : les surfaces des toitures-terrasses, balcons, loggias, et toutes les surfaces non closes situées au rez-de-chaussée ne sont pas incluses dans la SHON ;
- Caves et celliers : les caves et celliers sont également déduits, sous certaines conditions. Généralement, ils doivent être situés au sous-sol et ne pas être accessibles directement depuis les parties habitables du bâtiment ;
- Surfaces de stationnement : les surfaces affectées au stationnement des véhicules, qu'elles soient en sous-sol, en rez-de-chaussée ou à un autre niveau, sont déduites de la SHOB ;
- Espaces techniques : les surfaces destinées à l'installation de divers équipements techniques (chaufferies, locaux techniques) ne sont pas incluses dans la SHON.
Après avoir identifié les différentes surfaces qui peuvent être déduites, il faut les soustraire de la SHOB pour obtenir la SHON.
