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Un mur mitoyen est un mur qui sépare deux propriétés contiguës appartenant à des propriétaires différents. Il sert de limite de propriété et appartient à parts égales aux deux propriétaires. Il peut également séparer deux terrains contigus appartenant à des propriétaires différents, qu'ils soient construits ou non. Le mur mitoyen peut donc être une clôture, un mur de soutènement, une haiehaie, etc.
La mitoyenneté est une situation juridique dans laquelle deux propriétaires ont chacun la propriété indivise d'une même partie de mur, de clôture ou de haie qui sépare leurs deux terrains contigus. Le mur, la clôture ou la haie mitoyenne appartient donc à parts égales aux deux propriétaires, qui en ont la jouissance et la responsabilité commune.
Ce qui dit la loi sur le mur mitoyen
La mitoyenneté est régie par les articles 653 et suivants du Code civil français, qui définissent les droits et obligations des propriétaires de murs mitoyens. Elle peut être établie par titre de propriété, par prescription trentenaire ou par bornage.
Pour prouver la mitoyenneté d'un mur, il est nécessaire de se référer aux titres de propriété (acte de vente, acte notarié, etc.) ou à un bornage préalablement établi. En l'absence de ces documents, il est possible de demander un constat de mitoyenneté à un géomètre-expertgéomètre-expert.
L’entretien d'un mur mitoyen
L'entretien d'un mur mitoyen incombe aux deux propriétaires à parts égales qui doivent contribuer à l'entretien et à la réparation du mur, de la clôture ou de la haie mitoyenne, à proportion de leur intérêt respectif. Chacun est tenu de maintenir le mur en bon état de réparation et de procéder aux travaux nécessaires pour préserver sa solidité et sa stabilité.
Ils doivent également respecter certaines règles en matièrematière de constructionconstruction, de modification ou de suppression de la mitoyenneté.
Les réparations d'un mur mitoyen
Les réparations d'un mur mitoyen doivent être effectuées à frais communs par les deux propriétaires. Toutefois, si l'un des propriétaires souhaite réaliser des travaux plus importants que ceux nécessaires à la simple réparation du mur, il devra en supporter seul le coût. La reconstruction d'un mur mitoyen se fait également d'un commun accord entre les 2 propriétaires. Les frais sont partagés entre les 2 propriétaires.
La modification d'un mur mitoyen
Il est possible de décider de modifier un mur mitoyen, mais cela nécessite l'accord préalable des deux propriétaires. Si l'un des propriétaires souhaite surélever le mur, par exemple, il devra obtenir l'autorisation de l'autre propriétaire et prendre en charge les frais de surélévation. La partie supérieure du mur surélevé appartient exclusivement au propriétaire qui a fait les travaux. Si le mur mitoyen n'est pas en état de supporter la surélévation, celui qui veut l'exhausser doit le faire reconstruire en entier à ses frais, et l'excédent d'épaisseur doit se prendre de son côté.
La suppression de la mitoyenneté
La suppression de la mitoyenneté peut être demandée par l'un des propriétaires. Elle peut résulter d'un échange de terrains ou d'une convention de délimitation. Le cas d'une vente, l'achat de la mitoyenneté implique le paiement d'une somme d'argentargent. Cette somme correspond à 50 % du coût du mur et de la valeur du sol sur lequel est construit le mur). Dans tous les cas, la suppression de la mitoyenneté doit faire l'objet d'un accord écrit entre les deux propriétaires et être constatée par un acte notarié.
Hauteur réglementaire du mur mitoyen
La hauteur réglementaire d'un mur mitoyen dépend de la réglementation locale en vigueur, qui peut varier d'une commune à l'autre. En général, la hauteur maximale d'un mur mitoyen est fixée par le règlement sanitaire départemental ou par le plan local d'urbanisme (PLU) de la commune.
Dans le cas où la hauteur du mur mitoyen n'est pas précisée par la réglementation locale, l'article 663 du Code civil français prévoit que la hauteur d'un mur mitoyen ne peut excéder 3,20 mètres dans les villes de plus de 50 000 habitants et 2,60 mètres dans les autres communes.
Mur mitoyen ou mur privatif ?
Pour distinguer un mur mitoyen d'un mur privatif, il convient de se référer aux titres de propriété (acte de vente, acte notarié, etc.) ou à un bornage préalablement établi.
Un mur mitoyen est un mur qui sépare deux propriétés contiguës appartenant à des propriétaires différents. Il appartient à parts égales aux deux propriétaires, qui en ont la jouissance et la responsabilité commune.
En revanche, un mur privatif est un mur qui appartient exclusivement à un seul propriétaire. Il peut être situé sur la limite séparative des deux propriétés, mais il n'appartient qu'à un seul des propriétaires.
Pour déterminer si un mur est mitoyen ou privatif, il est donc nécessaire de se référer aux documents officiels qui attestent de la propriété des terrains et des bâtiments. En l'absence de tels documents, il est possible de demander un constat de mitoyenneté à un géomètre-expert.
