Cinq méthodes pour bien estimer la valeur d’un bien immobilier

Vous possédez un bien immobilier depuis 5, 10 ou 20 ans ? Aujourd'hui, il n'a certainement pas la même valeur qu'au moment de son acquisition. En effet, la valeur de votre bien varie selon le marché immobilier. Tout d'abord, pour estimer son bien, il faut prendre en compte certains critères très importants comme par exemple : sa localisation géographique et son environnement direct.

Aujourd'hui, les services proposés à proximité comme les transports en commun, les commerces, les écoles ou les crèches tiennent, pour des biens situés en milieu urbain, une place de plus en plus prépondérante. Bien évidemment, les caractéristiques intrinsèques du bien définissent aussi son prix : superficie, nombre de pièces, ensoleillement, état, travaux effectués, etc. Pour vous aider à évaluer le plus précisément votre bien, nous avons retenu cinq méthodes simples mises à votre disposition :

1- Estimer soi-même son bien

Vous avez le choix entre différentes méthodes d'estimations mais vous souhaitez établir un prix grâce à une investigation personnelle. Pour cela, vous pouvez vous renseigner sur les ventes ou les achats réalisés par vos voisins, faire le tour des commerçants du quartier ou scruter les annonces sur les vitrines des agences immobilières du coin ou encore sur internetinternet. Cette méthode reste quand même longue et fastidieuse. Sans parler du côté aléatoire au vu d'un nombre assez réduit de biens concernés.

Estimer son bien immobilier. ©Canva

2- L’administration fiscale vous ouvre sa base de données !

Qui aurait cru que l'administration fiscale puisse vous aider à évaluer votre bien immobilier ? Depuis 2014, l’outil  « Patrim » permet de consulter l'intégralité des ventes immobilières dans un périmètre donné. Vous y retrouvez le prix de cession, la superficie, le nombre de pièces, etc. Pour accéder à ces données, il suffit de se connecter à l'espace Particulier du site des impôts. Après avoir rempli un formulaire avec le type de bien, la surface, l'adresse, le rayon et la période de recherche, vous obtenez une liste de résultats avec tous les biens vendus dans un rayon précis. Cela vous apporte une idée précise des prix du marché et vous permet de comparer votre bien aux ventes les plus récentes.

3- Connaître les ventes passées dans votre quartier grâce aux Notaires de France

Notaviz est un service en ligne mis en place par les notaires de France. Il vous suffit de rentrer l'adresse de l'appartement, de la maison ou du terrain en question et le site vous donne le prix du m² le plus élevé, le médian et le plus bas. Les prix sont établis selon les précédentes ventes sur une période précise (exemple : d'avril à juin 2019). Le site permet de consulter les dernières ventes avec toutes les particularités des appartements vendus : étage, année de constructionconstruction, DPE, nombre de pièces, superficie.

4- Analyser l’offre et la demande en temps réel

Le site Se loger a mis en place un simulateur permettant d'obtenir les prix du m² par commune grâce à la saisie de l'adresse exacte du bien. Le site de www.seloger.com contient plus de 1 million d'annonces publiées. Cela permet de proposer aux particuliers des données chiffrées très précises en fonction de la demande et du marché immobilier actuel.

Pour arriver à des chiffres si précis, le site utilise les données open dataopen data et RDF de l'Insee (Institut national de la statistique et des études économiques) pour recalibrer ou enrichir les informations sur des zones moins denses et pour comprendre au mieux le marché immobilier. Contrairement aux deux sites précédemment cités, celui-ci analyse également aussi sur les offres en cours, et présente l'avantage de se baser sur l'état actuel du marché et non pas sur les ventes passées.

5- Faire estimer son bien par un professionnel de l’immobilier

Quelque 75 % des vendeurs ont recours à un professionnel de l'immobilier pour estimer leur appartement. En plus que de vous apporter une estimation en ligne rapide et gratuite, le site Logic Immo vous permet, grâce à la saisie de l'adresse du bien, de découvrir les trois meilleures agences aux alentours en fonction de votre projet immobilier en seulement une minute. Les agences proposées vous délivrent une estimation gratuite de votre bien immobilier dans un délai maximum de 48 h, elles ont des avis certifiés et sont recommandées par d'autres vendeurs.

Un professionnel local qui connaît bien son marché, évaluera au plus juste sa valeur. Il est néanmoins recommandé d'interroger plus d'une agence immobilière car même un professionnel peut laisser une part de subjectivité dans son estimation.